겨울밤의 악몽😱 전세집 보일러 고장, 집주인 vs 세입자, 누가 수리 비용을 내야 할까

겨울밤의 악몽😱 전세집 보일러 고장, 집주인 vs 세입자, 누가 수리 비용을 내야 할까

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목차

1. 전세집 보일러 고장! 누구에게 책임이 있을까?
   • 집주인(임대인)의 수리 책임 범위
   • 세입자(임차인)의 수리 책임 범위
   • 애매한 경우의 해결 기준
2. 보일러 고장 발생 시 세입자의 현명한 대처 순서
   • STEP 1: 고장 증상 및 원인 파악 (자가 진단)
   • STEP 2: 집주인 또는 관리사무소에 즉시 통보
   • STEP 3: 수리 절차 협의 및 증거 확보
3. 보일러 수리 분쟁을 피하는 계약 단계별 꿀팁
   • 계약 시: 특약사항에 수리 관련 조항 명시
   • 거주 중: 보일러 관리 및 정기 점검의 중요성
4. 집주인 연락 두절 또는 수리 거부 시 대응 방안
   • 세입자가 선(先) 수리 후 비용 청구하는 방법
   • 법적 분쟁으로의 확장 (소액심판청구)

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1. 전세집 보일러 고장! 누구에게 책임이 있을까?

전세집에 거주 중 갑자기 보일러가 작동을 멈춘다면, 그 추위만큼이나 머릿속이 복잡해집니다. 가장 먼저 드는 생각은 '이 수리 비용을 누가 내야 할까?' 일 텐데요. 민법상 수선 의무에 따라 책임 소재가 명확하게 구분됩니다. 기본적으로 주택을 사용하고 수익하게 할 의무는 집주인(임대인)에게 있으며, 세입자(임차인)는 선량한 관리자로서 주택을 보존할 의무가 있습니다.

집주인(임대인)의 수리 책임 범위

집주인은 주택의 주요 설비에 대한 수리 의무를 가집니다. 보일러는 주택의 기본적인 생활 기능을 유지하는 핵심 설비이기 때문에, 통상적으로 발생하는 노후화, 자연 마모, 혹은 기능적 하자로 인한 고장은 집주인이 수리 비용을 부담해야 합니다. 예를 들어, 보일러 자체의 수명이 다했거나, 부품의 자연적인 고장(주요 부품의 파손 등), 또는 설치 시부터 존재했던 하자는 집주인의 책임입니다. 이는 세입자의 거주 기간과 관계없이, 주택의 본질적인 사용가치를 유지하기 위한 의무입니다.

세입자(임차인)의 수리 책임 범위

세입자는 주택을 사용하면서 발생시키는 경미한 수리 또는 세입자의 부주의로 인한 파손에 대한 책임을 집니다. 보일러와 관련하여 세입자의 책임이 되는 경우는 다음과 같습니다. 예를 들어, 사용상의 부주의로 인해 보일러 배관이 동파된 경우(난방을 너무 낮게 설정하거나 장기간 집을 비워 예방 조치를 하지 않은 경우), 혹은 간단한 소모품 교체 (예: 보일러실 전등, 간단한 필터 청소 등)는 세입자가 부담해야 할 '일상적인 관리'의 범주로 봅니다. 법원은 '사소한 수리'는 세입자의 책임으로 판단하며, 그 경계는 보통 수리 비용이 크지 않고 즉시 수리가 가능한 정도를 기준으로 합니다.

애매한 경우의 해결 기준

가장 분쟁이 잦은 경우는 '노후화로 인한 고장'인지 '사용 부주의로 인한 고장'인지 불분명할 때입니다. 이 경우, 고장 발생 시점과 사용 기간이 중요한 판단 기준이 됩니다.

• 입주 초기에 발생한 고장: 세입자가 입주한 지 얼마 되지 않아 보일러가 고장 났다면, 이는 기존의 노후화나 숨겨진 하자일 가능성이 높으므로 집주인의 책임으로 보는 것이 일반적입니다.
• 장기간 거주 후 발생한 고장: 수년 간 거주한 후 발생한 고장은 자연적인 노후화일 가능성이 높아 집주인 책임이지만, 세입자가 평소 보일러 관리를 소홀히 했음을 입증할 만한 명확한 증거(예: 세입자의 고의적 조작 흔적)가 없다면 여전히 주요 설비 수선 의무에 따라 집주인 책임으로 귀결될 가능성이 높습니다.

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2. 보일러 고장 발생 시 세입자의 현명한 대처 순서

보일러가 고장 났을 때 세입자가 감정적으로 대응하기보다, 냉정하게 아래 순서를 따르는 것이 분쟁을 줄이고 신속하게 수리를 완료하는 가장 좋은 방법입니다.

STEP 1: 고장 증상 및 원인 파악 (자가 진단)

보일러 고장이라 단정 짓기 전에, 세입자가 간단히 확인할 수 있는 사항들을 먼저 체크해야 합니다.

• 전원 및 연결 상태 확인: 보일러 전원이 켜져 있는지, 콘센트가 제대로 연결되어 있는지 확인합니다.
• 난방수 및 급수 밸브 확인: 보일러 아래쪽 배관의 밸브가 잠겨 있진 않은지 확인합니다.
• 에러 코드 확인: 보일러 본체에 표시되는 에러 코드(Error Code)를 사진 찍고, 해당 보일러 제조사 홈페이지나 매뉴얼을 통해 어떤 문제인지 검색하여 대략적인 원인을 파악합니다.
• 경미한 조치 시도: 보일러에 따라 간단한 재시동, 물 보충 기능(저수위 경고 시), 또는 배관의 공기 빼기(에어 빼기) 등의 자가 조치를 시도해 볼 수 있습니다.

STEP 2: 집주인 또는 관리사무소에 즉시 통보

자가 진단 후에도 문제가 해결되지 않거나 주요 설비의 고장으로 판단되면, 지체 없이 집주인(임대인)에게 고장 사실을 통보해야 합니다. 이때 중요한 것은 문자, 카카오톡, 이메일 등 기록이 남는 방법으로 통보하고, 고장 증상과 자가 진단 결과를 구체적으로 함께 전달하는 것입니다. 이는 세입자가 고장 사실을 즉시 알릴 통지 의무를 이행했음을 증명하는 중요한 증거가 됩니다.

STEP 3: 수리 절차 협의 및 증거 확보

집주인에게 통보한 후에는 '어떤 업체에 연락할 것인지', '수리 견적을 어떻게 받을 것인지'에 대해 협의해야 합니다. 집주인이 직접 수리 기사를 부르도록 유도하는 것이 가장 좋습니다. 만약 세입자가 먼저 기사를 불러야 하는 상황이라면, 최소 2곳 이상의 수리 업체로부터 견적을 받고, 고장의 원인이 '노후화로 인한 주요 부품 고장'이라는 내용이 포함된 기사의 소견이나 진단서를 반드시 확보해야 합니다. 이는 향후 집주인에게 수리비를 청구할 때 매우 중요한 증거 자료가 됩니다. 수리 전 보일러 고장 상태와 수리 후 작동 상태를 영상 및 사진으로 기록해두는 것도 좋습니다.

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3. 보일러 수리 분쟁을 피하는 계약 단계별 꿀팁

분쟁이 발생한 후 해결하는 것보다, 계약 단계부터 미리 대비하는 것이 가장 확실한 예방책입니다.

계약 시: 특약사항에 수리 관련 조항 명시

전세 계약 시 특약사항에 보일러와 같은 주요 시설물의 수리 책임 소재를 명확히 명시하는 것이 중요합니다.

• 구체적 명시 예시: "임대차 기간 중 발생한 보일러, 상하수도, 전기시설 등 주요 설비의 고장 및 노후화로 인한 수리 비용은 임대인(집주인)이 부담한다. 다만, 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다." 와 같이 일반적인 민법 규정을 구체화하여 적어두면 분쟁의 소지를 크게 줄일 수 있습니다.
• 수리 비용 부담 기준 명시: "5만 원 이하의 소모품 교체 및 경미한 수리는 임차인이 부담한다"와 같이 금액 기준을 넣어 두는 것도 실질적인 도움이 됩니다.

거주 중: 보일러 관리 및 정기 점검의 중요성

세입자는 보일러를 사용하며 선량한 관리자로서의 주의 의무를 다해야 합니다. 이는 추후 고장 원인과 책임 소재를 따질 때 세입자에게 유리하게 작용합니다.

• 정기적인 청소 및 관리: 보일러 연통이나 배관에 이물질이 끼지 않도록 관리하고, 필요하다면 제조사에 의뢰하여 정기 점검을 받는 것이 좋습니다.
• 겨울철 동파 예방: 기온이 급격히 떨어지는 겨울철에는 외출 모드(동파 방지 모드)를 설정하거나, 수도꼭지를 아주 조금씩 틀어 물이 흐르게 하는 등 동파 예방 조치를 철저히 이행해야 합니다. 이러한 예방 조치를 취했음에도 동파가 발생했다면 집주인의 책임으로 볼 여지가 커집니다.

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4. 집주인 연락 두절 또는 수리 거부 시 대응 방안

집주인이 통보를 받고도 수리를 미루거나 명백히 자신의 책임인데도 수리를 거부하는 경우가 발생할 수 있습니다. 난방 없이 생활하는 것은 주거권을 침해하는 심각한 문제이므로, 세입자는 적극적으로 대응해야 합니다.

세입자가 선(先) 수리 후 비용 청구하는 방법

민법 제626조에 따르면, 임차인(세입자)이 필요비를 지출한 경우 임대차 종료 전이라도 즉시 임대인(집주인)에게 비용 상환을 청구할 수 있습니다.

• 절차:
  1. 집주인에게 최종 통보: 수리를 요청하는 내용과 함께, '언제까지 수리가 이뤄지지 않을 경우 세입자가 선 수리하고 비용을 청구할 것'이라는 내용을 내용증명 또는 기록이 남는 통신 수단으로 확실하게 알립니다.
  2. 수리 진행 및 증거 확보: 앞서 언급했듯이, 고장 원인 진단서, 수리 전/후 사진, 영수증, 계좌 이체 내역 등 모든 증빙 자료를 철저히 보관합니다.
  3. 비용 청구: 수리 완료 후 집주인에게 비용 상환을 요청합니다. 이때, 집주인에게 비용 상환을 요청하는 내용증명을 발송하여 공식적인 기록을 남기는 것이 중요합니다.

법적 분쟁으로의 확장 (소액심판청구)

집주인이 선 수리 비용 청구를 거부하거나 연락 두절 상태가 지속된다면, 법적 대응을 고려해야 합니다.

• 보증금 공제: 만약 계약 기간이 얼마 남지 않았다면, 집주인과의 협의 하에 수리비를 월세 또는 전세 보증금에서 공제하는 방식으로 해결할 수 있습니다. 단, 이는 집주인의 동의가 있을 때만 가능하며, 동의 없이 임의로 보증금에서 공제하는 것은 피해야 합니다.
• 임대차 계약 해지: 보일러 고장과 같이 주택의 기본적인 사용에 심각한 지장을 초래하는 주요 시설물의 하자를 집주인이 수리하지 않는다면, 세입자는 이를 이유로 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 내용증명으로 '수선 의무 불이행을 이유로 계약 해지 통보'를 발송해야 합니다.
• 소액심판청구: 수리비가 소액(3,000만 원 이하)이라면, 세입자가 지출한 수리 비용을 돌려받기 위해 법원에 소액심판청구 소송을 제기할 수 있습니다. 철저히 준비된 증거 자료(진단서, 영수증, 통보 기록 등)가 있다면 승소 가능성이 높습니다.